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L’achat bon marche d’un logement dejà loue implique souvent de jouer la plus-value à long terme.
Acquerir un bien dejà loue coûte de 10 à 20% moins cher qu’une operation classique.

Qu’on l’achète pour y vivre plus tard ou pour realiser un investissement locatif, un logement loue (c’est-à-dire avec un locataire en place) seduit d’abord pour la ­decote de prix qu’il affiche. Les remises consenties vont de 10% à 20% par rapport au prix du même logement vendu libre. En general, la reduction la plus faible concerne un bail dont l’echeance est proche, la plus elevee est attribuee à un logement dont le contrat de location vient d’être renouvele pour une duree de trois ou six ans. Parfois, ces decotes atteignent 25% pour des biens loues avec un bail de la loi de 1948 ou avec un occupant handicape ou de plus de 70 ans. Mais ces prix «cadeau» ne sont pas sans contrepartie. Dans ces cas de figure, il sera difficile de deloger le locataire, car ces occupants sont bien proteges par la loi. «Dans ces scenarios, vous ne disposez d’aucune visibilite sur le delai de liberation des lieux», commente Éric Dupin, directeur general du conseil en immobilier Tagerim Patrimoine. «En achetant de tels biens, c’est l’occasion de jouer la plus-value à long terme», ajoute-t-il. En dehors de ces cas particuliers, la loi prevoit une porte de sortie pour liberer le bien au terme du bail.

Les banquiers apprecient la formule

Les plus grands vendeurs de biens occupes sont les investisseurs institutionnels – surnommes «zinzins» -, tels que les banques, les compagnies d’assurance, les caisses de retraite, etc. Proprietaires d’un parc immobilier locatif, ils cèdent regulièrement des immeubles entiers au detail, soit appartement par appartement. De façon plus sporadique, les biens occupes sont aussi vendus par des particuliers à la suite d’un divorce, d’un pepin de sante ou financier, ou d’une succession. Ne croyez pas realiser une bonne affaire en achetant à un «zinzin» ! Professionnel de l’immobilier, ce dernier constitue lors de la vente d’immeuble une grille tarifaire valable pour l’ensemble de ses appartements à mettre sur le marche. Les prix affiches sont souvent fermes et definitifs. En revanche, la negociation est plus ouverte si vous traitez avec un particulier.

Acheter occupe offre des avantages au futur bailleur. «La presence d’un locataire donne une connaissance precise de la rentabilite de l’investissement», note Christophe Volle, directeur des etudes et de la recherche chez Ad Valorem, une structure specialisee dans les ventes à la decoupe. Lors d’une demande de pret, le banquier appreciera de savoir que le bien rapporte dejà. En outre, le bailleur institutionnel est en ­mesure de donner des informations precises concernant l’occupant (profession, situation familiale, historique des quittances…) et sur la qualite generale de l’immeuble (travaux realises et prevus dans les prochains mois). Autre interêt de faire affaire avec un institutionnel : la qualite du locataire est en principe bonne puisque ce dernier a, dans le passe, dejà ete selectionne par le bailleur professionnel sur la base de critères stricts. Cette transparence d’informations est moins systematique en cas de negociation avec un particulier. Cela ne vous empêchera pas d’exiger une copie du bail et des dernières quittances de loyer. Pour obtenir des informations plus delicates (impayes, contentieux en cours, etc.), passez un coup de fil à l’administrateur de biens charge de la location et au syndic de l’immeuble.

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