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Les prix de vente des logements anciens ont continue de reculer. Au deuxième trimestre 2009, ils ont diminue de -2.7% par rapport au trimestre precedent, après -3.8% au premier trimestre. Sur un an, ils se repliaient ainsi de -9.3% au deuxième trimestre 2009 après -6.9% au premier trimestre et +1.3% en 2008. Cela s’explique par la baisse passee des transactions de logements anciens en France, à 673.000 ventes en 2008 après 810.000 en 2007.
L’amelioration de la solvabilite des menages stabilise le marche

En rythme trimestriel, les prix de vente des logements anciens se replient depuis le deuxième trimestre 2008. De plus, les taux d’interêt des prets immobiliers ont cesse d’augmenter fin 2008 et sont repartis à la baisse debut 2009. Ainsi, la solvabilite des menages dans l’ancien est repartie à la hausse dès le deuxième trimestre 2008. Bien que, sur l’ensemble de l’annee 2008, elle diminuait encore de -3% en moyenne, elle etait en hausse de 3.7% sur un an au premier trimestre puis de 11% sur un an au deuxième trimestre 2009. En outre, le marche immobilier a beneficie de nombreux soutiens publics tels que la deductibilite des interêts d’emprunt, le doublement du pret à taux zero et le dispositif «Scellier». Les soutiens publics et la remontee de la solvabilite des menages depuis le deuxième trimestre 2008 semblent avoir stabilise le marche immobilier. En effet, les transactions de logements anciens ont rebondi de +25% en Ile-de-France au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre precedent, après -27% au premier trimestre 2009. Quant aux ventes de logements neufs, elles ont progresse de +10% au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre precedent après avoir cru de +69% au premier trimestre 2009, sous l’effet de la mise en place du dispositif « Scellier ». Par ailleurs, les prix de vente des logements neufs ont augmente de 3.4% au deuxième trimestre 2009 par rapport au trimestre precedent. Ainsi, leur recul sur un an est reste limite à -2.4% au deuxième trimestre 2009 après -0.5% sur un an au premier trimestre et +1.9% en moyenne en 2008.
Reprise timide des mises en chantier

La remontee des ventes de logements neufs va tirer les mises en chantier de logements à la hausse au second semestre 2009 selon nos previsions. Dejà, les permis de construire ont commence à remonter au troisième trimestre 2009 : en moyenne en juillet et août, ils etaient de 6.8% superieurs à leur niveau moyen du deuxième trimestre 2009. Mais la reprise des mises en chantier va rester freinee par le niveau eleve des stocks de logements neufs invendus. Certes, les stocks se sont reduits depuis le quatrième trimestre 2008. Mais au deuxième trimestre 2009, ils etaient encore superieurs de 40% à leur niveau moyen entre 2004 et 2007. De plus, au troisième trimestre 2009, l’opinion des promoteurs immobiliers sur leur situation de tresorerie atteignait son plus faible niveau depuis le premier trimestre 1997. Les promoteurs immobiliers poursuivront donc leur destockage. Au total, la baisse passee des mises en chantier tirera encore l’investissement residentiel à la baisse au second semestre 2009 mais leur reprise au second semestre en attenuera le recul. L’investissement residentiel diminuerait de -0.5% en 2010 après -7.0% en 2009 et -1.4% en 2008.
Investissement non residentiel soutenu par la relance

L’investissement non residentiel des entreprises continuera de se replier en raison de la faiblesse de leurs perspectives d’activite et de leur besoin de desendettement. Neanmoins, la construction non residentielle serait encore soutenue au second semestre 2009 par le programme d’investissement du gouvernement. Les premiers travaux associes au plan de relance ont commence fin mars et le montant des marches conclus dans le secteur des travaux publics est remonte après avoir atteint un point bas en avril. L’activite de travaux publics est donc repartie à la hausse au deuxième trimestre 2009 et les premières statistiques montrent une nouvelle progression de l’activite au troisième trimestre. Selon le gouvernement, 18.2 milliards d’euros ont ete injectes dans l’economie jusqu’en août 2009, soit 8 milliards d’euros de plus qu’en juin et 56% du total prevu dans le plan de relance. 700 projets d’investissement ont effectivement ete lances sur les 1 000 prevus. Fin septembre, 65% des montants decides seraient engages et 800 projets lances. L’accroissement des depenses publiques a donc ete fort et rapide au troisième trimestre 2009, ce qui soutiendrait l’investissement non residentiel et la croissance du PIB au second semestre 2009. Toutefois, la fin progressive du plan de relance deprimerait l’investissement non residentiel en 2010.
Deceleration de la baisse des prix

Sur le marche des logements anciens, le rebond des ventes du deuxième trimestre n’a pas suffi pour que le nombre de transactions retrouve son niveau de fin 2008. Pour l’ensemble de la France, le nombre de ventes cumulees sur un an reculait à 567 000 en juin 2009 après 609 000 en mars 2009 et 673 000 en decembre 2008. Il etait inferieur de 31.2% à la moyenne observee entre 2004 et 2007. Ainsi, les prix de vente des logements anciens continueraient de baisser au second semestre 2009. Toutefois, l’amelioration de la solvabilite des menages au premier semestre 2009 et le rebond des transactions de logements anciens au deuxième trimestre attenueront la chute des prix immobiliers au second semestre 2009.
Le marche immobilier restera peu dynamique

L’evolution des revenus futurs des menages reste incertaine. Les destructions d’emploi et le ralentissement des salaires pèseraient encore sur le RDB des menages au second semestre 2009 et, dans une moindre mesure, en 2010. De plus, le taux de chômage continuerait d’augmenter et inciterait encore les menages à privilegier une epargne liquide plutôt qu’immobilière. Dejà, la part de l’epargne financière des menages rapportee à leur epargne totale remontait à 44% au deuxième trimestre 2009 après 32% en moyenne en 2008 et contre une moyenne de longue periode de 34%. De plus, les critères d’octroi de credit restent plus restrictifs qu’avant la crise. Certes, 8% des banques interrogees par la Banque de France anticipaient d’assouplir legèrement leurs critères d’octroi de credits à l’habitat au troisième trimestre 2009. Mais cette proportion reste faible : en moyenne en 2008, chaque trimestre, 20% des banques declaraient durcir leurs critères d’octroi de prets à l’habitat. Au total, en 2009 et en 2010, compte tenu de l’incertitude pesant sur le revenu futur des menages, le nombre de ventes resterait inferieur à celui observe en 2007. La baisse passee des transactions de logements continuera de peser sur les prix immobiliers mais l’amelioration de la solvabilite des menages et le rebond des ventes de logements debut 2009 attenueraient la baisse des prix. Enfin, la production de construction reculerait de -2.5% sur un an en moyenne en 2009 puis de -0.3% sur un an en moyenne en 2010.

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