Accueil » credit immobilier »

Combien puis je emprunter pour acheter un appartement?

26 octobre 2009


PP_Auto_468x60
Découvrez les offres personnalisées pour votre rachat de crédits !


Vous savez que vous ne voulez plus payer de loyer. Que vous voulez devenir proprietaire. Comme on dit, il vaut mieux payer un emprunt immobilier qui se terminera un jour plutôt qu’un loyer ! De plus, être proprietaire de son appartement permet de le refaire à notre goût, on peut defendre nos interêts lors des reunions de coproprietaires, bref, c’est à nous. Le problème pour devenir proprio, c’est qu’on ne sait pas ce qu’on peut acheter, ou ce qu’on nous laisse acheter.

Pour ma part, je voulais acheter un appartement à Paris en tant que residence principale, j’en avais un peu assez de payer un loyer exorbitant pour un studio minuscule, même si le quartier est vraiment très bien. Lorsque l’on vit à deux dans un 27m², il faut à un moment donne partir, et si jamais on a la possibilite d’acheter, autant y aller. Mais est ce qu’on a vraiment la possibilite d’acheter ? Comment le savoir ?

Combien rembourser par mois pour son credit immobilier ?

Le tiers de vos revenus pour votre credit

C’est la première chose à savoir en fait, c’est combien d’argent on peut  rembourser à la banque, chaque mois. Ce calcul ne se fait pas selon nos envies, il y a des règles pour ça, et elles sont simples : vous pouvez rembourser par mois le tiers de vos revenus, tout credit confondu. Si vous gagnez 3000 euros par exemple, vous pouvez prendre en emprunt qui vous fera rembourser 1000 euros par mois maximum. L’argent que vous pouvez rembourser par mois est donc la base de tout calcul pour un pret immobilier.

Si vous avez dejà des credits en cours, ces credits rentrent dans le calcul. Disons que vous et votre femme, vous gagnez 3000 euros à deux. Vous pouvez rembourser par mois 1000 euros. Mais si vous avez dejà un credit pour lequel vous devez rembourser 300 euros par mois, vous ne pourrez plus que prendre un autre credit de 700 euros par mois, ce qui nous fait bien 1000 euros mensuels au final.

Cette règle du tiers des revenus est logique : elle securise l’organisme preteur, la banque, en lui assurant que vous n’aurez très probablement pas de grosses difficultes à rembourser. Ces remboursements equivalent à votre taux d’endettement : c’est la proportion des vos credits par rapport à vos revenus qui est prise en compte, ici le tiers de vos revenus.

Reste à vivre

Ce que les banquiers nomment « reste à vivre » est la part de vos revenus qu’il vous reste, après avoir paye vos differents credits. On l’a vu, si on ne peut pas s’endetter plus qu’un tiers de ses revenus, le reste à vivre  correspond logiquement aux deux tiers des revenus, avec lesquels vous devez tout de même payer vos depenses, comme l’alimentation, l’electricite, vos vacances et ainsi de suite.

Comment avoir un plus gros credit ?

Cette règle du  tiers des revenus change un peu si on a beaucoup de revenus. Tout est affaire de negociation et de persuasion avec votre banquier. Si vous gagnez 10 000 euros par mois et que vous avez une epargne consequente, où vous avez toujours pu mettre de cote par exemple 5000 euros chaque mois, vous n’aurez pas trop de mal à obtenir un credit d’un montant superieur au tiers de vos revenus. En general, si vous avez la chance de gagner plus de 50 000 euros par an, vous pouvez plus facilement aller jusqu’à un taux d’endettement de 35% voire de 36% au lieu des 33% habituels. Si vous êtes au SMIC et que vous n’avez pas d’epargne, là je pense que ça sera impossible d’obtenir un pret superieur, mais, comme on dit, ça se tente.

Le principal facteur qui peut vous aider à obtenir un plus gros credit, c’est votre epargne et votre style de vie, et par consequent votre apport personnel, l’argent que  vous avez dejà pour acheter l’appartement. L’apport personnel est une  preuve de bonne foi, vous êtes capable d’economiser et ne depensez pas à outrance votre argent. Ce genre de comportement prudent est très apprecie des banquiers, qui peuvent ainsi vous accorder un pret qui va au-delà du tiers de vos revenus. J’ai personnellement prefere ne pas depasser le tiers de mes revenus pour le credit (même si ce n’est pas sûr que j’aurai pu depasser en fait…), et j’avais un bon apport : je n’ai pas eu de difficulte à obtenir le credit, d’autant plus que j’ai une petite epargne, un CEL (compte epargne logement) et un PEL (plan d’epargne logement) que je n’ai pas utilises (ça sera pour un futur investissement immobilier). Ces deux comptes epargnes sont une  preuve de bonne foi, même si ils sont minuscules : je ne verse que 100 euros par mois sur mon PEL automatiquement, sur le CEL je ne met de l’argent que lorsque je peux. Pour ça, même si les interêts sont minuscules, il vaut mieux avoir une petite epargne au moment de la demande de pret immobilier, il est plus facile de convaincre son banquier à nous octroyer un bon credit. Si par hasard vous n’êtes pas dans l’optique d’achat de votre residence principale, et si vous compter profiter de la Loi Scellier pour faire un investissement locatif, les banquiers sauront mieux vous ecouter lors de votre demande de pret : les investissements locatifs sont très bien vus par les institutions bancaires.


Sur Paris, on a aussi de très bons prets à taux zero, qui nous ont finance une importante partie du bien immobilier, nous permettant par consequent de prendre un plus gros credit que ce que nous aurions pu avoir si nous habitions dans une autre ville. La ville de Paris nous a quand même prete 40 000 euros à taux zero ! Si on ajoute à cela les 20 000 euros à taux zero de l’Etat parce que c’est notre première acquisition immobilière, nous avons pu financer à moindre frais notre petit appart parisien. Le montant prete par l’Etat et la ville de Paris est en fonction de la composition du menage qui va habiter le logement, et de ses revenus.

Pour ma part, je trouve cette règle (et non Loi) du tiers des revenus assez bien faite pour les banquiers. On pourrait se dire : je gagne 3000 euros par mois, j’en rembourse 1000, je vis sur 1000 euros, que faire des 1000 euros restants ? Le banquier vous repondra tout simplement : epargnez. C’est ce que je fais, j’epargne, en plus du credit. Je suis donc empêche de prendre un trop gros credit alors que techniquement je pourrais, on m’oblige à être prudent, parce qu’on ne sait jamais, les accidents de la vie comme la perte d’un emploi ou un divorce, ça arrive, la vie n’est jamais un long fleuve tranquille. Ce n’est pas plus mal, quand on connaît le nombre de personnes qui se sont retrouvees interdit bancaire parce qu’elles ne pouvaient plus rembourser leurs credits.

Le credit immobilier, une des formes de l’epargne

Je trouve personnellement qu’un credit immobilier ressemble plus à de l’epargne qu’à une depense, bloquee sur le nombre d’annees que dure le credit. Car quoiqu’il arrive, vous avez un bien immobilier en votre possession, dont la valeur peut varier, en general positivement. Imaginons que vous empruntez sur 10 ans pour acheter votre maison, avec un taux d’interêts de 4% : si votre maison se valorise chaque annee de 4,50%, vous gagnez de l’argent ! Pas beaucoup, certes, mais le credit ne vous aura rien coûte, au contraire. Bien sûr, nous sommes ici en train de parler d’un contexte où votre bien immobilier se valorise au fil du temps. Inutile de paniquer si votre maison baisse de prix pendant un an ou deux à cause de la crise : nous parlons ici d’une epargne sur 10, 15 ou plus annees ! Nul ne sait quelle sera la valeur de sa maison dans 15 ans, mais si on regarde l’evolution des prix depuis un siècle, on se doute bien que sur de longues periodes, le bien immobilier a de fortes chances d’être plus cher dans 15 ans qu’aujourd’hui. Nous pouvons donc payer à la banque 1000 euros par mois, ou, si on prefère, mettre 1000 euros de cote par mois ! Bloque sur beaucoup d’annees, c’est sûr, à moins de vendre la maison avant la fin du credit.

Si on regarde l’achat d’une maison comme une epargne, on doit tout de même faire attention à ce qu’on achète, pour mettre toutes les chances du bon cote : acheter une maison dans une region qui va sans doute se valoriser dans les prochaines annees. De plus, il est plus facile d’obtenir un credit pour acheter ce type de bien immobilier. On comprend bien que si on achète une maison dans une region desertee, la banque rechignera à nous preter de l’argent, car elle sait que si vous ne pouvez plus rembourser, elle aura du mal à vendre votre maison pour recuperer son argent. Il est clair qu’à  Paris, à moins d’avoir paye une somme beaucoup plus importante que la valeur reelle de l’appartement, vous n’aurez pas de souci pour revendre votre bien immobilier. Nous avons achete à Belleville, ancien quartier populaire par excellence, de plus en plus occupe par la population asiatique de la capitale et les bobos : cette zone, très recherchee mais encore largement accessible par rapport au reste de la ville va très probablement valoriser durant les 15 prochaines annees. Crise ou pas.

Quel appartement est ce que je peux acheter à Paris?

Nous avons parle de la capacite de remboursement mensuelle en tant que principal facteur à prendre en compte pour son credit immobilier. Le deuxième facteur, c’est la duree du remboursement. Plus on rembourse longtemps, et plus la banque pourra nous preter de l’argent, et plus on pourra acheter une maison chère. Le problème, c’est que la duree de pret est limitee, en France : les banques ne pretent pas sur plus de 30 ans, grand maximum, si on a la chance d’être jeune. Pour les moins jeunes, prière de consulter mon article sur le credit retraite

Problème : plus on emprunte sur une longue periode, plus le risque pour la banque est grand de ne pas recevoir son remboursement à un moment donne : un accident de la vie a plus de chances d’arriver sur une longue periode. Du coup, pour compenser l’augmentation du risque, les banques augmentent egalement les taux d’interêts : vous payerez votre credit beaucoup plus cher que sur une courte periode. J’avais vu pour mon appart à Belleville, quartier parisien, que l’argent que je pouvais emprunter en plus si je prenais un emprunt sur 20 ans au lieu de 15 ans ne valait clairement pas le coup : le credit aurait ete trop cher pour le peu d’argent en plus que l’on me donnait. Mieux vaut acheter un peu plus petit, mais payer moins de temps. De toute façon à Paris, un appartement est une solution presque tout le temps provisoire : je n’ai pas l’intention de vivre toute ma vie dans un deux pièces de moins de 40 m²

Simulation de credit immobilier

La grande majorite des organismes financiers specialises dans le credit proposent de faire une simulation de credit directement sur leur site Internet. Vous pouvez ainsi avoir très rapidement une idee de ce que vous pouvez acheter, en y indiquant les differentes donnees necessaires pour que le simulateur puisse faire son calcul, comme vos revenus ou vos autres credits par exemple. Ce ne sont rien d’autre que des calculatrices, qui ne prennent pas en compte des donnees plus precises qui peuvent entrer en jeu, comme la localisation de votre bien immobilier ou votre capacite d’epargne.

Il existe plusieurs façons d’utiliser un simulateur, en fonction de vos priorites, ou simplement des limitations du simulateur que vous consultez. J’ai utilise les simulateurs du site Meilleurtaux.com pour ma part, je les trouve très complets (regardez l’option « calculettes financières). On peut obtenir directement un tableau qui nous montre combien on peut obtenir et combien on rembourse au total suivant les differentes periodes de remboursements. Pratique pour comparer tout de suite un pret immobilier sur 10, 15 ou 20 ans par exemple. C’est le moment des grosses deceptions… « ah c’est tout ? Ce n’est pas beaucoup… ». Du coup, la grande maison que l’on voulait acheter se transforme en un petit deux pièces : il faut bien souvent revoir son projet immobilier, dans la vie on ne fait pas ce qu’on veut, mais ce qu’on peut, comme on dit.

Tableau des differentes mensualites suivant les durees de remboursement

Avec une simulation de credit, on peut calculer les mensualites à payer suivant l’argent emprunte et la duree de remboursement, ou calculer l’argent qu’il est possible d’emprunter suivant la duree de remboursement et les mensualites.

Ces simulateurs ne donnent qu’une indication, ils n’ont pratiquement jamais le veritable taux d’interêt que vous pouvez avoir chez l’institution bancaire, et encore moins les frais de dossier ou les coûts d’assurance. Avec MeilleurTaux, c’est vous qui devez introduire le taux d’interêt, mais rassurez-vous, ils mettent un taux indicatif si vous ne savez pas quoi mettre, mais malheureusement trop souvent trop bon pour être vrai, comptez un peu plus en general pour ne pas être trop deçu quand vous serez dans le concret. Cette difference s’explique par le nom même du site : ils vous mettent le meilleur taux qu’ils peuvent obtenir, mais vous serez presque tout le temps obliges à changer de banque, avec les frais que cela implique. On ne parle jamais que de quelques dixièmes de pourcentage de difference entre les differentes banques, il ne faut pas trop se fixer sur le seul taux d’interêt, mais regarder egalement les frais de dossier et le coût de l’assurance : les simulateurs n’intègrent pas ces donnees, il faut les demander aux differentes banques, et bien souvent, la banque où nous sommes dejà client nous proposera un taux competitif.

Seule une demande de devis complète auprès de differentes banques vous permettra d’avoir des donnees precises sur votre demande de credit, mais au moins, vous savez dejà qu’il vaut mieux rechercher un deux pièces plutôt qu’un château. Les simulations de credit nous permettent de savoir dans quelle fourchette de prix on peut commencer à regarder les annonces immobilières, histoire d’avoir un projet precis à presenter au banquier lors de la demande de credit concrète.



Expert referencement // Expert SEO // Credit Conso //


PP_468_60_MultiProjet
Découvrez les offres personnalisées pour votre rachat de crédits !


Laisser un message