Moins de mensualités

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Quel que soit le type de pret auquel vous aurez recours, c’est finalement à deux questions essentielles qu’il vous faudra trouver des reponses: « Quel montant faudra-t-il rembourser tous les mois? Une difference de 0,1 ou 0,2 point sur un taux a-t-elle de l’importance? »

Pour vous aider à repondre à ces questions, vous pouvez consulter le tableau des mensualites pour 10 000 euros empruntes. Grâce à lui, vous pourrez, pour une duree de pret donnee:

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calculer le montant de vos mensualites. Par exemple, si vous devez emprunter 73 000 euros sur 15 ans au taux de 4,50 %, vos mensualites seront de: 76,49 × 7,3 (73 000: 10 000) = 558,37 euros;
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calculer le montant de votre pret en partant d’un montant de mensualite que vous ne voulez pas depasser. Il vous suffit alors de diviser cette mensualite par la valeur de la charge donnee dans le tableau. Si, par exemple, votre mensualite « ideale » est de 670 euros pour une duree de 12 ans, et que le taux d’interêt est de 5 %, vous pourrez emprunter: /92,48.

Le 3615 INC, serveur Minitel de l’Institut national de la consommation, permet tous les calculs relatifs à des emprunts immobiliers: montant des echeances, duree du pret, taux annuel, possibilites d’emprunt… en fonction des elements chiffres que vous fournirez. Toutes les donnees relatives à l’epargne-logement sont egalement disponibles sur ce serveur. Le même type d’informations est disponible sur des sites Internet, et notamment sur le site du ministère du Logement : .
Comment evaluer votre capacite d’emprunt?

Le banquier, en plus des garanties qu’il vous demandera, va être amene à verifier « votre assise financière ». Pour cela, il va utiliser trois critères principaux: votre apport personnel, vos ressources et votre revenu disponible. Leur montant determinera vos possibilites d’emprunt.
Votre apport personnel

Le montant de votre apport personnel, c’est-à-dire des economies que vous « sacrifiez » dans votre operation immobilière, est un element essentiel pour decider votre banquier à vous accorder un financement. Sans apport personnel veritable, c’est-à-dire non constitue par un pret d’epargne logement ou un autre pret assimile à de l’apport, le credit peut vous être refuse.
Vos ressources

L’etablissement de credit ne prendra en compte que vos ressources stables et effectives: les remboursements de frais professionnels, les prestations familiales, les pensions alimentaires reçues ne seront donc pas inclus dans l’estimation de votre revenu global. En revanche, si vous disposez de revenus locatifs ou provenant de placements mobiliers, ceux-ci seront pris en compte dans vos ressources mais pas forcement pour leur totalite. Comme preuve du montant de vos ressources, vous devrez produire vos trois derniers bulletins de salaire (et l’ensemble de vos aides et autres revenus) et vos derniers avertissements fiscaux. Une fois le montant de vos ressources clairement defini et verifie, le banquier fixera le montant maximal de votre charge d’emprunt correspondant à 30 % environ de vos revenus. Si vous avez dejà fixe le montant de la mensualite que vous souhaitez rembourser, il devra, dans ce cas, s’assurer que celui-ci n’engendre pas un taux d’endettement superieur à 30 %.

Attention: pour le calcul du taux d’endettement ou le rapport charges/ressources, toutes les charges seront considerees, c’est-à-dire non seulement les remboursements du pret, mais aussi un loyer eventuel ou vos autres credits en cours de remboursement (credits à la consommation, par exemple). Si vous pouvez beneficier de l’aide personnalisee au logement, le banquier pourra en tenir compte pour le calcul du taux d’endettement.
Votre revenu disponible

Le montant de votre « disponible » constitue le dernier element (mais non le moindre!) qui decidera le banquier à vous accorder sa bienveillance. Votre « disponible » represente ce qu’il vous restera comme ressources pour assurer les frais de la vie courante, une fois toutes vos charges fixes deduites. Il se calcule donc en retranchant de vos revenus vos charges de prets (d’une duree superieure à 6 mois) et votre impôt sur le revenu. Chaque etablissement de credit possède sa grille de disponible minimal etabli en fonction de chaque situation familiale (principalement en fonction du nombre d’enfants à charge). Si votre disponible se revèle inferieur à ce seuil, on peut vous demander de revoir le montant de votre credit à la baisse, voire même vous refuser le financement. Sachez donc qu’un revenu disponible suffisant est une condition d’octroi de pret aussi importante qu’un rapport charges/ressources inferieur à 30 %. Ces deux critères, aujourd’hui utilises conjointement, sont tout aussi determinants pour l’etude, par le preteur, de votre capacite à vous endetter et non à vous surendetter.

En conclusion, gardez bien en tête les trois critères qui constituent pour la grande majorite des etablissements financiers les conditions necessaires à l’accord de credit et ne negligez pas l’importance de chacun. Un apport personnel, un revenu ou un disponible insuffisant peut être redhibitoire pour l’accord de credit; à moins, dans certains cas, d’apporter à votre banquier d’autres garanties comme une caution (à condition qu’elle puisse assumer seule, en cas de problème, les charges du pret) ou une sûrete complementaire (nouvelle hypothèque, nantissement, par exemple).

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